PAGO DE IMPUESTOS: DIFERENCIAS ENTRE EL VALOR MÍNIMO DE REFERENCIA, EL VALOR DE REFERENCIA CATASTRAL Y EL VALOR REAL O DE MERCADO.

Con anterioridad al presente año 2022, el valor fiscal de las viviendas y demás inmuebles utilizado para la elaboración de los impuestos que gravan las distintas operaciones inmobiliarias (Transmisiones Patrimoniales, Sucesiones, Donaciones, Actos Jurídicos Documentados, etc) venía determinado por las Comunidades Autónomas a través del denominado Valor Mínimo de Referencia (VMR). 

Este valor originaba numerosas situaciones injustas al ocasionar importantes desfases al alza frente al auténtico valor real o de mercado en cada momento; llevándome a impugnar en defensa de mis clientes múltiples valoraciones con motivo de la falta de apreciación por la Administración del estado físico de los inmuebles y su correspondiente depreciación, pues los organismos autonómicos no cumplían con la obligación de revisar in situ los bienes mediante las visitas de técnicos competentes como así les obligó el Tribunal Supremo.

En la actualidad se ha establecido un nuevo sistema de determinación del valor fiscal de los inmuebles por medio de la Ley 11/2021 de 9 de Julio, siendo el organismo encargado de determinar estos valores la Dirección General del Catastro y estando la Administración obligada a tomar como válidos los “valores de referencia” adoptados por el Catastro; y si bien la mayoría de los expertos que tratamos estos temas desde hace años consideramos que este cambio podrá acabar con la incertidumbre existente con anterioridad respecto a la desigualdad entre las distintas Comunidades Autónomas, también entendemos que esta reforma conllevará un aumento de la tributación y por tanto una mayor presión fiscal para los ciudadanos cuando tengan que hacer una transacción, originando por ello un aumento de la litigiosidad de los contribuyentes frente a la Administración.

Este nuevo “Valor de Referencia Catastral” se revisará cada anualidad en base, entre otras circunstancias, a la información notarial y registral de todas las operaciones inmobiliarias, haciendo únicamente de este punto un notable avance hacia una mayor “justicia fiscal” por tratarse de operaciones reales firmadas ante un fedatario público; algo que anteriormente no sucedía cuando eran las delegaciones de hacienda de cada Comunidad Autónoma las que establecían dichos valores sin tener en cuenta la realidad física de los inmuebles. 

Sin embargo, tampoco será esta nueva fórmula de obtención del valor la que acabe con las “distorsiones e injusticias fiscales” que podrán ocurrir en momentos de crisis económicas y financieras repentinas, subidas de tipos de interés, inestabilidades sociales y laborales, etc, puesto que en esos casos, al igual que ocurría anteriormente, los valores reales de las operaciones inmobiliarias serán inferiores a los valores de referencia catastrales pero las bases imponibles de los impuestos deberán seguir siendo las que marque el Catastro y no el auténtico importe que se pacte en la escritura notarial; sin embargo, para el caso contrario, el legislador ya ha previsto que los ciudadanos estemos obligados a tributar por el valor de mayor importe entre ambos cuando el declarado en la escritura sea superior al de referencia catastral.

Por todo lo expuesto, recuerden que desde este año deberemos atenernos a los valores de referencia que determine la Dirección General del Catastro para conocer de la base imponible de los impuestos en las operaciones inmobiliarias que efectuemos, pero sin olvidar que siempre es derecho de todo ciudadano impugnar ante la administración y posteriormente ante los tribunales, toda valoración irreal e injusta en relación a la situación general económica en la que nos encontremos. 

Para estos casos es conveniente acudir a un Abogado especializado, que le brinde un correcto asesoramiento legal y jurídico.

 Ángel Mejías de Santiago (Madrid, 1978), es Abogado colegiado por el Iltre. Colegio de Abogados de Madrid, con una experiencia profesional en el sector legal inmobiliario desde el año 1997, ejerciendo además como letrado en defensa de los derechos de sus clientes desde el año 2001. Especializado en derecho civil inmobiliario y gestión de patrimonios, lleva más de veinte años asesorando a las personas en todas las materias relacionadas con: el derecho de familia y sucesiones-herencias, asesoramiento a empresas y autónomos, compraventas, alquileres, contratos, planificación y gestión de patrimonios e inversiones, protección y planificación aseguradora, impuestos y fiscalidad, así como toda tramitación y gestión notarial y registral. 

      Igualmente es experto en Mediación Civil y Mercantil desde el año 2012, titulado por Thomson-Reuters Aranzadi, y conferenciante en diversos foros como el Colegio de Abogados de Madrid, Asociaciones Empresariales, así como en diversos organismos y asociaciones defensoras de los derechos de las personas con discapacidad y movilidad reducida, siendo colaborador y partícipe en numerosos trabajos y acciones encaminadas a la defensa y mejora de los derechos de las personas con discapacidad, fundamentalmente en todo lo relacionado con la desaparición de las barreras arquitectónicas y la protección del patrimonio de las personas con necesidades especiales.